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兰州楼市高歌猛进的背后

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发表于 2013-10-29 17:18:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
  从2012年11月以来,兰州房价连续第11个月环比、同比“双涨”。10月22日,当国家统计局公布9月全国70个大中城市房价指数时,购房者都在惊呼兰州房价涨幅一路“飙”得太猛。

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  10月初结束的兰州房交会上,成交金额达到12亿元,作为主办方的甘肃省工商联房地产商会会长陈启建对媒体直言,这个结果大大超出了他们的预期。
  在国家不断进行房地产市场调控的大趋势下,成交额如此之高,陈启建分析认为,主要是市场供求关系决定的。
  买房就像“抢房”
  陈泽达的焦虑是从10月18日下午1时开始的,缴纳了2万元的定金后,他在一套96平方米的商品房《房屋认购协议》上签上了自己的名字,未来14天他要筹集40万元的首付款。
  其实在签字的那一刻,陈泽达犹豫了,但是房屋中介的几句话再度坚定了他买房的决心。房屋中介告诉陈泽达,“你是第一个看这房子的,后面还有三四个人也在等着看,既然看上了,就赶紧把2万元的定金交了,不然我没法向你保证明天这房子还在我手上。”
  陈泽达这次宁愿选择相信房屋中介说这话并不是在忽悠他。今年8月底的一个周五,陈泽达通过中介看中了一套位于嘉峪关路上的单位房,这栋建于十年前的楼房高8层,这套80多平方米的房子在5层,南北通透,售价58万元。“虽然楼道里贴满了小广告,但是房子里面的确很不错。”陈泽达非常满意。上午11时许看罢房子,陈泽达表示要带父母看看再做最后的决定。当日下午5时多,陈泽达给中介打电话想约好星期天带着父母来看房子,没想到中介在电话里说房子下午已经出手了,对方看了之后就交了2万元定金。10月24日,陈泽达说错过这套房子让他后悔不已。
  陈泽达是白银人,在兰州上大学,毕业后又顺利地在这里找到了一份还算满意的工作,在兰州七年,他已经喜欢上了这座城市。整个2013年陈泽达看了城关区的许多楼盘,手机里存了至少数十名房屋经纪人的电话,就是为了在这座熟悉的城市寻找一处安身立命之地。
  9月中旬的时候,陈泽达的叔叔告诉他一个房屋信息,在大砂坪有一个楼盘10月底开盘,当时正在接受好划算预订。陈泽达去这家楼盘咨询,楼盘销售告诉他现在开盘价未定,不过如缴纳2万元诚意金,等开盘后可以享受优先选择房号的权利。
  陈泽达此时已经身心俱疲,他看中了23层一套98平方米的房子,并且缴纳了诚意金。因为该楼盘尚未公布开盘价格,陈泽达特地在周边的在售楼盘询问了一下价格,均价都在8000元以上。
  10月24日,陈泽达坐在出租屋的单人床上,抱怨着现在高昂的房价,“城关区的房价就这么高,看来只好认命了。”这是一套80平方米的房子,陈泽达和大学同学以每个月400元的租金租了其中一间。陈泽达开玩笑:“像我这样已经工作了三年的人,居然还和男同学共居一室估计很少了吧。”陈泽达每个月收入稳定在3500元左右,他把能省的钱都省了,就为了攒钱买房子。
  10月18日上午,陈泽达接到了中介的电话,北面滩一在建楼盘有几套顶账的期房,价格是每平方米6800元,问他想不想要。陈泽达当即和中介约了中午11时看房。房子在9楼,如果算上底层三层商铺,实际层高接近11楼,陈泽达非常满意,当日下午1点,他从银行提取了2万元现金缴纳了定金。虽然交房的时间到2014年11月,陈泽达还是义无反顾地退掉了此前在大砂坪预订的房子。
  一周涨了500多元
  陈泽达工作3年,存了不到3万元现金,交了定金后,他第一个电话打给了老爸,作为家中唯一的儿子,买房最大的靠山还是老爹。父母都是工薪阶层,在白银买房置业后,给儿子交了家底,“凑凑大概也就30万现金。”
  10月26日,距离首付款缴纳截止日还有6天时间了,差的10万元还没有着落。乘着周末,陈泽达回了趟白银,爷爷召集全家人开家庭会议,集思广益。爷爷表态,长孙买房,叔叔姑姑们必须帮忙渡过眼下的难关。陈泽达也赶紧表态,等贷款办下来,立马就把钱还上。10月27日回兰州的时候,陈泽达怀揣10万元现金,忐忑不安地坐在了大巴车上。陈泽达苦恋大学女友三年,终因无房安家,毕业一年女友即嫁作他人妇,10月24日,陈泽达说有了房,他就可以在爱情之路上再出发了。
  陈泽达买了房,朋友们都说他算是“捡到了”,个中滋味只有自己知道。他仔细算了一笔账,公积金贷款30万元,按10年期还,大约是每个月2600元,因为买的是期房,其间还要负担房租,陈泽达3500元的工资一分不剩,还要父母接济一部分生活费,一想到这,陈泽达顿觉“长安米贵、居大不易”。
  这个时候,有朋友托陈泽达问问还有没有这样“便宜”的房子。10月24日,陈泽达给中介打了电话询问,一模一样的房子有,且还在三楼,总价已经涨到了73万。陈泽达说:“就7天每平方米已经涨了520元。”
  从个体经验到统计数据,兰州房价涨势之猛令人咋舌。
  10月22日,国家统计局公布9月全国70个大中城市房价指数,据统计,9月兰州新建商品房价格环比上涨0.3%,同比上涨7.5%,同比涨幅又创下近两年新高。事实上,从2012年11月以来,兰州房价连续第11个月环比、同比出现“双涨”。兰州地产界分析人士称,最近几个月,甚至说今年以来兰州房价“新高”是被月月刷新的。
  就在部分舆论看空楼市的时候,综观全国房价也只有两个城市出现了下降,而上涨的城市则多达65个。
  国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行解读时说,说明目前各类城市房价变动差异和分化较大的格局并未改变,房价调控可以说仍然处在关键期。
  “可以说是在意料之中,作为西部欠发达地区,兰州房地产市场这些年其实一直是稳步追赶发达地区,发展的后劲已经得到了市场的认可。”甘肃省工商联房地产商会副会长陈万智对兰州房地产观察经年,他的观点是,未来数年,房地产将依然维持涨势,但是今年的涨势也让他大跌眼镜,“今年,兰州市场的爆发力还是让我们有些惊讶,几个热销盘的火爆销售,又让我们对兰州房地产市场强大的能量出乎意料。”
  陈万智观察,排队认购在兰州房地产业界看来只是一、二线城市楼市火爆时才会发生的事,但是今年以来,一些开发公司特别是国内大型的地产公司进入兰州以后,以“低价、快销、巨型化”为项目依托,开盘即售罄现象已经并不鲜见。
  地价创新高
  作为房价成本的主要因素之一,地价从来都是房价的风向标。地价与房价,二者互相掣肘,地价下降,房价随着下降。同时,房价又是地价的催化剂,房价的暴涨会推动地价竞价的高升。
  2013年8月26日,编号G1324地块总计51361平方米,合77.041亩以145300万元被福建顺隆实业有限公司竞得。该宗地位于T607-1号规划路以南,高速公路高架桥以西。该宗地块的最终成交价也创下了兰州近年土地出让的最高价。
  2012年兰州市国土局公布的近郊四区基准地价表显示,商业用地一级每平方米基准地价是8540元,楼面价是3076元;住宅用地每平方米4090元,楼面价是1461元。G1324宗地起始价是75520万元,最终以近2倍的价格成交。
  10月28日上午,记者来到该宗地块实地踏访。该宗地块已被蓝色挡板和砖墙围挡,站在高速公路高架桥上望过去,黑色的网布将拆迁后的瓦砾覆盖,其间杂草丛生。一位居住在附近的男子告诉记者,他每天经过该块地围栏的缺口步行上班,但并不知道脚下的这块地未来或将创下兰州楼价的新高。
  置身空旷的G1324号地块,深秋的河风让人不寒而栗,肆意生长的蒿草与人比肩,围挡外硕大的房地产广告牌矗立在高十数米的空中,引人仰止。
  “2013兰州房地产业展示交易会”上,一些房地产企业呼吁,应改革目前的土地供应制度,取消土地拍卖。
  “哪一个开发商都不愿意高价拿地,出现‘地王’并不是开发商愿意见到的。”在“2013兰州房地产业展示交易会”高峰论坛上,甘肃万盛置业有限公司董事长陈万智道出了房地产企业的无奈。
  今年以来,国内多个城市“地王”不断出现。继中粮地产以23.6亿元价格拿下北京朝阳区孙河西甸村地块、折合楼面价高达4.6万元/平方米后,新鸿基以217.7亿夺上海徐家汇地王,成交楼面价达3.73万元/平方米。
  搜狐焦点总经理马志新对兰州地产有着敏锐的观察,10月25日下午,在其办公室里,他说,房地产开发商在获得土地之前,在不能预知土地价格调价的情况下,需要对未来房地产需求和价格作出预测,从而决定要不要这块土地以及以多高的价格买下这块土地,当整个房地产行业都预期未来房地产价格会涨时,房地产开发商就会以较高的价格拿下土地的开发使用权,从而导致对土地需求的增加并推高地价。
  其实房价暴涨的过程就是这样的一个循环:高房价拉动高地价,高地价再推动高房价。地价和房价之间的相互推动,使得二者之间确立一个相对稳定的比例关系,在现在看来尤为紧迫。
  全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生说,房地产市场要长期持续稳定发展,就必须对土地政策进行一次大幅度改革,没有土地政策的改革,房地产市场就很难健康发展。
  改善供应短缺
  土地价格与楼价互相推动上涨的时候,兰州房地产市场多年来土地呈现供不应求的格局却未曾有明显改善。马志新综合研究的西部15城房地产数据显示,在过去十年里,兰州土地供应量低于西安、低于西宁也低于银川,而兰州的人口则远超西宁和银川。在马志新看来,兰州两山夹一河,土地奇缺,房地产供不应求,这是房价上涨的又一推手,就像G1324号地块,如果没有现在的“出城入园”政策,想在市区腾出这么一块体量的土地是难以想象的。
  在此前结束的兰州房交会上,陈启建说,近年来兰州市每年提供的商品房为100万—150万平方米,而每年需求量在200万—250万平方米。对于一个省会城市,兰州市360万人口,加上还有省会城市辐射范围内的人口,整体是供不应求。
  近两年来,外来地产大鳄万达、中海、碧桂园等纷纷进驻兰州,以高价拿地开建。国家级的“选手”进入兰州以后,包括本土的房地产企业,每年大概还要生产两三百万平方米,且将以年均20%到30%的速度递增,这样一来,2013年以后,就会达到三百万到四百万平方米,因此,房地产的投放量会逐步扩大,或许会出现供大于求的市场,房价将会趋稳。
  诸多地产界人士认为,兰州地产相对平稳的供需市场、相对平稳的价格体系将逐步形成,兰州房地产价格在未来大幅上涨的可能性不大。
  
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