注意了!!!收房前需要恶补的知识!!!

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发表于 2015-5-22 12:22:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
估计很多邻居也快要收房了,不过收房验房,是一件揪心的事,验吧?自己又不会验,两眼一摸黑;不验吧?又怕真有问题。
听朋友说一般都是通知先交费、后验房,让大家觉得钱也交了,即使发现问题能给修吗?
一、政策
对于这个问题,我们专门查了一些资料。其实,政府早有发文,为我们业主主张权益:具体的参考:
关于规范预售商品房住宅交接前房屋查验的通知
各区县建委,各房地产开发企业:
为了加强本市预售商品住宅交接管理,保障当事人合法权益,根据《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》等有关规定,现将预售商品住宅交接前进行房屋查验的有关事项通知如下:
一、预售商品住宅竣工验收合格后,办理交接手续前,房地产开发企业应当组织预购人对所购预售商品住宅进行查验。
二、房地产开发企业应当在查验7日前,书面通知预购人办理查验手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。
三、预购人因故不能亲自到场查验的,可出具书面授权文件,授权他人或者其他组织办理。
四、房地产开发企业不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件等作为预购人查询预售商品住宅的前提条件。
五、对查验房屋发现的问题,房地产开发企业应当按照预售合同约定的处理方式,及时处理。
六、根据中华人民共和国商品房预售买卖合同:
第十一条 交付时间和手续
 (一)出卖人应当在______年_____月_____日前向买受人交付该商品房。
  (二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日期届满前______日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的,以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点。
  交付该商品房时,出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足第九条约定条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担,并按照第十二条处理。
  (三)查验房屋
  1、办理交付手续前,买受人有权对该商品房进行查验,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。
  2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的,由出卖人按照有关工程和规范、标准自查验次日起____________日内负责修复,并承担修复费用,修复后再行交付。
  (1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等;
  (2)管道堵塞;
  (3)门窗翘裂、五金件损坏;
  (4)灯具、电器等电气设备不能正常使用;
  3、查验该商品房后,双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的,双方同意按照以下方式处理:
也就是说,我们要求对自家房子进行检验和先验房后交费的主张是有法可依的。
结合以前的一些东西。对验房的一些知识进行了归纳整理,便于我们查找和使用。
其实验房就像人的体检,体检的目的首先是为了证明自己的健康程度,其次是检验各项指标及时发现危险信号,及时采取措施避免遗憾。验房也有相似之处,目的就是为了界定房子质量、功能、配置是否合格,是否存在问题,发现的问题中哪些问题是必须开发商修的,哪些问题是可以后期弥补的,哪些问题是需要花钱修的?同时验房也是一个分水岭,了解了房子的基本情况并做好详细记录,后来装修心里也有底了,哪些钱该花哪些预算不合理?
二、常见问题分类
房子常见的问题,可以归为三大类:
1、影响安全的问题:结构开裂、防盗门、窗锁、安全玻璃、燃气表管线、燃气采暖壁挂炉、消火栓、防火门、室内电源接地,卫生间防水、阻火圈、涉及环保超标问题、楼顶及卫生间防水渗漏等;
2、影响功能的问题:上、下水管线、开关插座漏电保护器、总开关分路控制、照明、门锁、空调孔、窗五金、通排风、护栏、纱窗、保温、厨卫墙面拉毛、非耐水性腻子、外窗勾水、密封不严透水、卫生间散水等;噪音超标;
3、影响视觉效果的问题:非贯通性墙缝、施工洞裂缝、墙面(包括地面、顶面)平整度、洞口垂直的偏差、门窗划痕、地面起沙、空鼓、开裂、墙皮空鼓、开裂、密封胶等等
三、查验方法
对应以上问题验房师赵工教大家一些检验办法:
1、户门和窗户,因为门、窗关系到房子的安全性和密封隔音防水防尘问题。所以要重点查。需要检查门框是否稳固、垂直,安装是否牢固;门扇是否垂直、外观平整,漆面有没有问题、是否存在漏刷流坠和磕碰; 门锁是否牢固,操作是否灵活轻便,有没有松动; 门把是否牢固;合页是否平整牢固,转动是否存在异响,是否顺畅; 猫眼是否完好,视野清晰;门铃是否按钮完好,通电有声;密封条是否完好无损;内外打胶是否平顺完好。验窗户,检查窗框是否稳固、方正,表面平整;窗扇是否安装牢固、开关灵活,关闭严密;玻璃:是否完好(安全玻璃是否有钢化标识,是否按规范使用了钢化玻璃等);把手是否完好、牢固、灵活;是否窗缝严密、窗框严密,密封性能是否合格;窗台是否完好,有没有裂缝?是否浸水; 内外窗框周边打胶是否完好,窗框窗扇表面是否磕碰、变形;玻璃压条与窗框是否错台;窗前护栏高度是否符合规范、安全、稳固。
2、强弱电:接线是否正确;漏电保护和接地是否有效;插座面板是否匹配;灯具使用是否正常;等电位连接;强弱电箱部件是否齐全,这些都是要检查的范围。
3、给排水:给排水管道接头处是否渗水;地漏使用是否正常;地漏水封高度够不够;管道外观质量如何;反水弯、检修口密封情况等。
4、墙地顶面:地面检查,关键是卫生间地面是否有开裂和空鼓,避免造成对后作防水的损坏。墙面检查是否有裂缝,空鼓,山墙顶部和门窗内侧是否存在渗水痕迹。顶棚是否有沉降裂缝,顶棚的平整度,观察阴角,梁的水平度,因为在工程施工过程中,由于支模沉降或跑模造成的误差比较大,对装修时的找平施工成本会加大。如果腻子质量不合格会造成后期装修隐患、施工预算增加。
5、墙纸裱糊:壁纸有无气泡;有无褶皱、污染、破损、翘边等缺陷;斜视有无胶痕等。
6、板块铺贴:木地板铺贴是否松动;木地板有无色差;木地板铺贴是否起鼓;木地板有无冒灰现象;踢脚板固定是否牢固;
7、除了检查以上这些项目外,独立供暖的还要检查热水器、燃气表、地暖管线、分水器等,有暖气的还要检查暖气质量,是否有渗漏,有没有生锈、磕碰变形等缺陷。
无法检查的项目,要写在验房记录单上,比如:卫生间防水闭水、燃气管线是否渗漏、弱电的导通。
验收这些项目,需要参照的文件:《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《商品房预售合同》
四、遇到以下问题怎么办?
1、开发商证书不全怎么办?
验房前应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》,索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项蘑工综合验收合格证》,《竣工验收备案表》(简称“三书一证一表”),还有各种相关验收表格,如《住户验房交接表》、验收意见表(如《楼宇验收记录表》)等。只有证件齐全了,才能签署入住单。有不少楼盘“三书一证一表”不齐全,特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目综合验收合格证》,这是因为楼盘整体建筑未完成,有关部门无法验收。
建议对策:遇到这种情况,购房人可选择不收房。如果确实被要求收房,也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样,并妥善保留好相关文件副本或复印件。
2、被要求先交费、先签文件后验房怎么办?   
咱们前面说了,先验房后缴费、后签文件的收房程序是合法合理的正常程序,但大多数发展商要求先缴钱填表、签文件,再验房,使咱们业主处于被动状态。
建议对策:其实签购房合同时,应该把先验房再收房作为附加条款写在合同里,不验房就不收房。如当初合同没有约定的,则可在收房文件中注明“未验房”等字样,验房时如出现情况,也可与发展商要说法。
3、在验出问题后开发商想大事化小怎么办?   
对在验房时发现的毛病,如墙面或地砖破裂、漏水,甚至是房屋结构性问题,一些开发商总会表示这只是小问题,到时让人修修就可以了,想方设法不让业主将问题列进验收文件里。
建议对策:不管开发商陪同人员如何信誓旦旦,咱们业主都应坚持原则,只要发现问题,无论大小,都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表,则要自备纸笔,将发现的问题一一记录清楚。
五、关于我们:
  我们本是北漂,从事验房多年,经验丰富!毛坯房、精装房、豪装房、别墅验收不在话下,积累了上万套验房的经验,为业主排忧解难,赢得了广泛的赞誉,年底回乡发展,如您装修后对装修质量不满意,或者收房不知道如何验房?或者有各种疑虑,就拨打我们的电话吧。免费咨询!并且如果验房不满意,不收费,给您免费验~

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